İstanbul Planlama Ajansı, “Konut krizi ile mücadele” çalışmasını yayınladı. Konut finansman projesi üzerine bir değerlendirme niteliğinde olan çalışmaya göre açıklanan paketler krize çare değil.
İstanbul Büyükşehir Belediyesi’ne (İBB) bağlı İstanbul Planlama Ajansı (İPA) şehirdeki konut krizine ilişkin bir değerlendirme yayımladı. Çalışamaya göre, İstanbul’da nisan 2022 sonu itibariyle, son bir yıl içinde, mevcut kiracılar için bir senelik kira fiyatları yüzde 45,48 arttı. Yeni kiralık konut ücretlerinin artış oranı ise yüzde 161,4. İstanbul’da yeni kiracılar için ortalama kira bedeli 6 bin 360 lirayı buldu. Artışlar önümüzdeki yıl da devam ederse kiracıların yüzde 85,1’i kirasını ödemekte güçlük çekecek.
Rapora göre, mevcut politikalar neticesinde yaşamaya elverişli konuta yalnızca üst gelir grubu ve sermaye birikimi olan kişiler erişebiliyor. Çalışmada, 1,5 milyon lira değerindeki bir konut için çekilen 10 yıllık kredini aylık ödemesi 21 bin 416 lira olarak hesaplandı. Bu tutar asgari ücretin 5 katı.
İnsanların yaşamaya elverişli konuta erişmek için mücadele etmek zorunda kaldığı anlatılan çalışmada TÜİK’in geçen nisan ayı için Türkiye genelinde resmi kira artış oranını yüzde 34,46, İstanbul genelinde ise resmi kira artış oranını yüzde 31,48 olarak belirlediği anımsatıldı.
‘MÜCADELE ETMEK ZORUNDA’
“Kent gündemine bakış: İstanbul’da konut krizi ile mücadele” adlı çalışmada Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan’ın açıkladığı, “Konut Finansman Projesi” adı altındaki üç paket de ele alınıyor.
Aynı zamanda, Merkez Bankası verilerine yer verilen çalışmada, 2012 yılından beri artış gösteren konut fiyat endeksinin 2020 yılı sonrası hızla yükseldiği, İstanbul’da konut fiyat endeksinin 2022 şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 106,3 artış gösterdiği belirtildi.
Çalışmada şu ifadeler yer aldı:
“Konut kira ve satış fiyatlarında yaşanan bu artış, her ev değişiminde artan kira uçurumu, yeni ev bulamama gibi sorunlar sebebiyle kişilerin kiraya çıkma, ev bulma sürecinde ekonomilerini zorlayan bir durum olarak düzenli ve tedirgin edici bir mücadele alanı yaratıyor. İstanbul İstatistik Ofisi tarafından İstanbullu kiracılar ile yapılan araştırma kapsamında, kira artışı sürecinde ev sahipleri ile sorun yaşayan kiracıların oranının yüzde 38,7 olduğu ortaya çıktı. Ek olarak, önümüzdeki sene de aynı oranda kira artışı yapılması durumunda kiracıların yüzde 85,1’inin kirasını karşılamakta güçlük çekeceği belirtildi.”
‘KONUT FİYATI ARTIŞINDA DÜNYADA 1 NUMARA’
Çalışmada, konut fiyat ve kiralarında yaşanan bu ciddi artışın korona virüsü salgınının getirdiği güvencesiz koşullar ve ekonomik krizle birlikte değerlendirildiği belirtildi. Artışın konut politikalarının yetersizliğinden kaynaklandığına dikkat çekildi. Yaşanan değer değişimlerinin Türkiye’nin uluslararası piyasalardaki yerini de etkilediği ifade edilen çalışmada, Knight Frank Uluslararası Konut Fiyat Endeksi’ne göre ülkenin nominal konut fiyat artışı bakımından yıllık yüzde 59 oranla dünyada ilk sırada geldiği anımsatıldı.
‘BİR KRİZ MESELESİ’
Fiyatların artış nedenleri de sıralanan çalışmada yabancılara gayrimenkul satışı ile vatandaşlık verilmesi gibi teşvik uygulamaları konut satışlarını önemli ölçüde etkilediğine değinilerek şu ifadelere yer verildi:
“Yabancılara konut satışının teşviki, özellikle İstanbul ve Antalya gibi büyük şehirlerde gayrimenkul talebini artıran bir uygulama olması bakımından dikkat çekiyor. Bu uygulamalar yaşamaya elverişli konuta erişim bahsinde alt ve orta gelir gruplarına destekleyici politikalar üretilmemesi, hızla artan konut fiyatları ve düşen alım gücü ile birlikte değerlendirildiğinde, herkes için dayanıklı, sağlıklı, güvenilir konuta erişimi zorlaştıran sonuçlar doğurmakta. Mevcut politikalar neticesinde yaşamaya elverişli konuta yalnızca üst gelir grubu ve sermaye birikimi olan kişiler tarafından erişilebilmesi mümkün. Bu durum konutun bir kriz meselesi olarak tanımlanmasının önünü açıyor.”
‘ASGARİ ÜCRETİN 5 KATI’
Çalışmada bakanlık tarafından açıklanan paketler üzerine de ayrı ayrı değerlendirmeler yer aldı. “İlk Evim Konut Finansman Paketi”ne ilişkin çalışmada, kamu bankalarınca 2 milyon lira değerine kadar birinci el konutlarda kullanılmak üzere aylık yüzde 0,99 faizli konut kredisine ilişkin, “Mart ve nisan ayları ortalama konut fiyatları dikkate alınarak, İstanbul’da ortalama bir konut için 1.500.000TL değerinde, 0.99 faiz oranı ve 10 yıllık bir kredi kullanılması durumunda ödenen aylık taksitin 21.416,00 TL olması gerekmekte. Yaşamaya elverişli konutun en önemli kriterlerinden biri “ödenebilirlik” olarak ifade edilmekte ve ödenebilirliğin sağlanması için konut giderlerinin hane halkı bütçesinin %30’undan düşük olması gerekiyor. 2022 yılı itibariyle Türkiye’de asgari ücretin 4.253,40 TL olduğu dikkate alındığında, konut kredisi aylık ödemesinin asgari ücretin yaklaşık 5 katına denk geldiği görülüyor” tespiti yapıldı.
Çalışmada “Genişletilmiş Konut Finansman Paketi”ne ilişkin ise tespitler şöyle:
“Konut değerinin en az yarısının 1 Nisan 2022 tarihinden önce açılmış döviz tevdiat hesaplarının bozdurulması veya fiziki altınların Merkez Bankası’na satılarak karşılanması şartıyla birinci veya ikinci el, 2.000.000TL değerine kadar konutlar için, 10 yıla kadar vadeli ve aylık yüzde %0,89 faizli konut kredisi kullandırılması opsiyonu ise zaten dövizde ve altında sermayesi bulunanların, yani yatırım yapabilecek onların dövizden bozdurmasına yönelik bir opsiyon olarak ortaya çıkıyor.”
‘KRİZ ŞİDDETLENİR’
Yeni faiz indirim paketinin hem kira hem de satış bedellerini arttırarak yaşanabilir konuta erişimi güçleştirdiği belirtilen çalışmada sonuç ve öneriler kısmı da yer aldı.
Bu bölümde özetle şöyle denildi:
Bu tür bir faiz indirim paketinden ziyade, kira ve satış ücretlerini dengeleyici, kira artışlarına karşı uygun koruma araçları geliştirilmesi yönünde adımların atılması zorunludur. Bu noktada, bütüncül bir konut politikasının, yalnızca konut edindirmeye yönelik değil, aynı zamanda kiracıları da gözetecek şekilde ele alınarak, toplumun her kesimine hitap edecek şekilde oluşturulması gerekmekte. Aksi takdirde, çözüm önerileri olarak sunulan projeler kısa vadeli, toplumun yalnızca belli bir kesimine hitap etmekten ileriye gidemeyecek ve konut krizi her geçen gün daha da şiddetlenecektir.”
