Konutta satış yok, TÜİK’in rakamları ‘kat karşılığı’ yüzünden şişti

 Yapı ruhsat izinlerinde son yedi yılın en düşük rakamları ve başta İstanbul olmak üzere Türkiye genelinde yatırımcısına reel kayıp yaşatan konut fiyatları. 

Ahval’den Can Teoman’a göre Tüm bunlar olurken TÜİK’in dün açıkladığı konut satış istatistikleri hem sürpriz hem de piyasadaki çoğu uzman için kafa karıştırıcı bir veri oldu. Türk Devleti’nin istatistik kurumuna göre Ekim ayında ülke çapında 146 bin 536 konut satıldı. Bu rakam geçen yılın aynı ayına göre yüzde 19.2, bir önceki aya göre 15 artışı ifade ederken, ekonominin enkaza döndüğü Ağustos ayından sonra, ‘acaba işler düzeliyor mu?’ sorusunu da gündeme getirdi. 

Belki de piyasadaki ekonomistleri bile şaşırtan bu verilerin aslında bir canlanmadan çok sadece teknik bir işlemden kaynaklı tapu devir işlemi olduğunu yazının daha başında belirtmek gerekli. Çünkü hem verinin detayları hem de Hükümet’in sağladığı bir takım vergisel avantajların takvimi bize piyasanın gerçeklerini göstermediğini anlatıyor.

 TÜİK’in konut satışlarında görülen artış büyük ölçüde Türkiye’ye özgü önemli bir piyasa dinamiği olan kat karşılığı inşaat projelerindeki devir işlemlerinden kaynaklanıyor. Mevcut sisteme göre müteahhit firmalar bir arsa sahibiyle anlaşıp kat karşılığı daireler yapıyor. İnşaat bitince bedel ödenmeden arsa sahibinin payı olan daireler (ya da tam tersi) devrediliyor.

Ancak yapılan devir tapu üzerinden resmi satış işlemi olarak gerçekleştiriliyor. Daireler karşılığında müteahhit firma herhangi bir para almasa da, daireler belirlenen bir rayiç değer üzerinden arsa sahibinin üzerine geçiriliyor. Tapudan verileri alan TÜİK ise bu rakamları gerçek satış rakamları gibi istatistiklere yansıtıyor.

Söz konusu sistem bir süredir sektördeki satış rakamlarının gereksiz yere şişirildiği ve gerçekte yaşanan durumun görülmesini engellediği gerekçesiyle inşaatçılar arasında tartışma yaratıyordu.

Bu yıl Şubat ayında bir açıklama yapan İnşaat Müteahhitleri Konfederasyonu Genel Başkan Yardımcısı Ali Aydın konuyu gündeme getirdi. Aydın, sektördeki özkaynak eksikliği nedeniyle son yıllarda kat karşılığı projelerin önemli ölçüde arttığını belirtti ve bunun sektördeki satış rakamları üzerinde sapmalara neden olduğunu aktardı. Ali Aydın şunları söyledi:

‘Müteahhitler inşaatı bitirince yapılan binadaki konutları arsa sahibiyle bölüşüyor. Bu işlem sırasında gerçek bir satış olmazken, sözleşmeye göre müteahhidin hak ettiği daireler istatistiklere ilk el konut satışı olarak geçiyor. TÜİK bu ayrımı istatistiklerinde göstermiyor.’

TÜİK’in açıkladığı Ekim ayı verilerinin ayrıntılarına bakıldığında geçen ay satılan 146 bin konutun 75 tanesinin birinci el satış olduğu görülüyor. Söz konusu rakam geçen yılın aynı ayına göre 31.3 adet artmış durumda. Birinci el konut satışında ortalamanın iki katına yakın artış da yukarıda anlattığımız teoriyi doğrular nitelikte.

Öte yandan bu satışların finansmanına bakıldığında tuhaf bir tablo karşımıza çıkıyor. Banka kredileriyle gerçekleştirilen ipotekli satışların geçen yılın aynı ayına göre yüzde 79.1 gerileyip 8 bin 65 adede düşmüş durumda. Söz konusu rakam Merkez Bankası’nın açıkladığı konut kredisi rakamlarıyla da uyumlu. 

Konut kredileri Temmuz ortasından bu yana nominal olarak küçülürken, bu düşüşün Kasım ayında da devam ettiği görülüyor. Toplam konut kredisi stoku 13 Temmuz 9 Kasım arasında nominal olarak 8 milyar TL azalarak 180.3 milyar TL’ye indi. Bu düşüş anlaşılabilir, çünkü Haziran sonunda yüzde 13.2 olan yıllık yıllık ortalama konut kredisi faizi 9 Kasım haftasında yüzde 28.4’e ulaşmış durumda. Faizlerdeki bu artış, konut firmalarının yaptığı indirimlere rağmen, uzun vadeli borçlarla ev alan  tüketiciler için bir satın alma maliyetini önemli oranda yükseltmiş durumda. 

Peki kat karşılığı devirler neden Ekim ayında patladı. Bunun cevabı da son derece net ve anlaşılabilir. Hükümet geçen yıl olduğu gibi bu sene de Mayıs ayında konut satışlarını artırıp sektördeki stokları eritmek için bir dizi önlem açıkladı.

Bunlar arasında kamu bankaları aracılığıyla düşük faizli kredi (Aylık yüzde 0.98) ve bir dizi vergisel düzenlemeler yer alıyordu. Konut satışlarında KDV yüzde 18’den 8’e, tapu harcı ise yüzde 4’ten yüzde 3’e indirildi. Düşük faiz uygulaması Temmuz başında sona erdi ve satışlarda çözüm yaratacak bir artış yaşanmadı. Pakette yer alan tapu harcı ve KDV indirimleri ise 31 Ekim 2018’e kadar sürdü. 

Böylece gerçek bir satış yapmayıp toprak sahipleriyle kağıt üzerinde devir işlemi yapan inşaat sektörü de Ekim ayında tapu harcı ve vergi indirimi avantajından yararlanıp devlete daha az harç ve vergi ödemek için kendi içinde hesaplaşmasını yaptı ve daireleri bölüştü. Tapu harcı ve KDV indirimi avantajının geçen ay sonunda bitmesinin ardından Hazine ve Maliye Bakanlığı yeni bir düzenleme yaparak bu ay başında vergisel avantajları uzattı. Bu nedenle önümüzdeki aylarda konut satışlarındaki artışın devam edeceğini söylemek zor. 

Kaynak: Ahval