Plazalardaki boşluk 10 yılın zirvesine çıktı!

Yılda dört defa hazırlanan “İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış” raporunun 2017 yılı dördüncü çeyrek sayısı yayınlandı. 12 ofis bölgesinin incelendiği rapora göre, büyümeye devam eden stok nedeniyle boşluk oranları artıyor.

Merkezi iş alanlarındaki (MİA) A sınıfı ofis binalarında boşluk 2016 yılı sonunda yüzde 25.7 seviyesindeyken, 2017 yılı sonunda yüzde 31.4 oranına ulaştı. Böylece İstanbul’un merkezinde yer alan plazalardaki boşluk oranı son 10 yıldaki en yüksek seviyesine çıktı. MİA’lardaki daha düşük kira ve satış değerine sahip eski veya yenilenmiş B sınıfı ofis binalarının boşluk oranı ise yüzde 15.2 olarak belirlendi.

AVRUPA’DA DAHA FAZLA

Avrupa Yakası’nda MİA dışı, A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 21.4; B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 23 seviyesinde gerçekleşti. Anadolu yakasında bu oranlar sırasıyla yüzde 19.7 ve yüzde 11.1 olarak gözlendi.

Propin tarafından hazırlanan rapora göre, merkezi iş alanlarında boşluk oranlarının en fazla olduğu bölge yüzde 39.9 ile Gayrettepe – Esentepe – Zincirlikuyu’da görülürken, ikinci sırada yüzde 32.5 ile Maslak, üçüncü sırada yüzde 30 ile Levent yer aldı. Merkezi iş alanının dışında kalan Kozyatağı’nda boşluk oranı yüzde 23.3’e yükselirken, son dönemde çok sayıda plazanın inşa edildiği Güneşli, Sefaköy, Yenibosna, Ataköy’ü kapsayan havaalanı bölgesinde A sınıfı ofis binalarında boşluk oranı yüzde 20.8 oldu. Yüksek kira bedeline sahip A sınıfı ofislerde daha fazla boşluk görülürken, B sınıfında bu rakamların daha düşük olması dikkat çekti.

KİRALAR YÜZDE 7.9 GERİLEDİ

İstanbul’un en merkezi iş alanlarında yer alan plazaların boşalmasının başında döviz kurundaki yükseliş gösteriliyor. Maliyeti düşürmek isteyen kurumsal firmalar, merkezi iş alanları yerine, Kartal, Maltepe, Kağıthane ve Ataşehir gibi gelişmekte olan ofis bölgelerine taşınmayı tercih ediyor. Maslak, Beşiktaş, Etiler, Levent, Zincirlikuyu, Esentepe ve Gayrettepe gibi merkezi iş alanlarında boşluk oranlarının artmasıyla mülk sahipleri kira bedellerini düşürmeye başladı. 2017’de İstanbul’da merkezi iş alanlarındaki A sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması yüzde 7.9 düşerek metrekare başına 24.8 dolar oldu.
Merkezi iş alanlarının dışında kalan, Kağıthane, Şişli, Taksim, Ümraniye, Kozyatağı, Ataşehir gibi bölgelerde de kiralar indi. MİA dışı alanlarda Avrupa yakasında yüzde 8.3 düşüş görüldü ve kira ortalaması metrekare bazında 15.2 dolara indi. Anadolu yakasında ise düşüş daha sınırlı oldu ve 18.4 olardan 17.5 dolara geriledi.

STOK HIZLI BÜYÜYOR

İstanbul Ofis Pazarı’ndaki bir süredir ertelenen proje açılışlarına karşılık, özellikle Maslak ve havalanı bölgesi olarak bilinen Ataköy – Sefaköy – Güneşli’deki büyük ölçekli ofis binalarının hizmete açılmasıyla, stok hızla büyüdü. Son 10 yılda ofis stoku yüzde 100 artış göstererek 2017 sonu itibariyle İstanbul ofis stoku 5 milyon 700 bin metrekareye ulaşırken yeni yatırımlarla bu rakamın 2021 yılında 8 milyon metrekareye ulaşması bekleniyor. İstanbul’da merkezi iş alanları, ofis stokunun yüzde 35’ini barındırırken, MİA dışı alanlar yüzde 44, Kağıthane, Bomonti, Maltepe – Kartal gibi gelişmekte olan ofis bölgeleri ise stoktan yüzde 21 pay alıyor.